Der Preisunterschied verkauft nicht von selbst. Er löst sofort die Gegenfrage aus: und wer macht dann die Arbeit? Dieses Konzept beantwortet, wer diese Frage stellt, wann sie gestellt wird, und wie etagia zu diesem Zeitpunkt auffindbar ist.
Tarif: src/lib/marketing/pricing.ts — 29.90 Grundpreis inkl. zwei Einheiten, 4.90 je weitere, jährlich im Voraus (src/lib/billing/pricing.ts). Alle Frankenbeträge in diesem Konzept sind Bruttobeträge inkl. 8.1 % MWST.
Die Marktgrösse ist kein Risiko. Das Risiko ist, dass die Nachfrage dünn über die ganze Schweiz verteilt und von aussen unsichtbar ist. Ein Verzeichnis der STWEGs existiert nicht, weil sie keine juristische Person sind — die amtlichen Gebäudedaten unterscheiden Miet- und Stockwerkeigentum nicht.
Die Rechnung dahinter gehört ausgesprochen, weil sie der ganze Geschäftsfall ist: Wenn einige Tausend Gemeinschaften pro Jahr aktiv suchen und das Ziel bei 100 bis 200 liegt, braucht es einen niedrigen einstelligen Prozentsatz der Suchenden. Das ist erreichbar — aber nur, wenn etagia zum Zeitpunkt der Suche überhaupt gefunden wird.
Es kauft eine einzelne Person: das Mitglied, das bereit ist, die Verwaltung zu übernehmen. Diese Person ist von aussen unsichtbar, meldet sich aber selbst, sobald ihr Auslöser eintritt.
Entscheidet und kauft. Will Kontrolle, tiefere Kosten und die Sicherheit, nichts falsch zu machen.
Stimmen dem Wechsel zu. Wollen keine Mehrarbeit und keine Zweifel an der Abrechnung.
Kann bremsen. Die Herausgabe von Daten und Unterlagen ist der kritische Moment.
Bei rund 420 Franken im Jahr braucht der Kauf keinen Versammlungsbeschluss. Der Kümmerer kann das System mit echten Daten aufsetzen und erst danach in die Versammlung gehen. Der Wechsel weg von der Verwaltung ist der kollektive Entscheid — der Kauf der Software ist es nicht.
| Auslöser | Von aussen sichtbar | Führt zu Selbstverwaltung |
|---|---|---|
| Begründung, Neubau, Ende des Erstmandats | ja, mit Jahren Vorlauf | eher selten |
| Ablauf des Mandats, Wiederwahl | nein | möglich |
| Honorarerhöhung fürs Folgejahr | nein | möglich |
| Verwaltung kündigt nach Verkauf und Portfoliobereinigung | teilweise, über SHAB und Zefix | häufig, ohne Wahl |
| Unzufriedenheit mit der Verwaltung | nein | selten — meist folgt die nächste Verwaltung |
| Neuer Eigentümer will es selbst machen | nein | häufig |
| Grosse Sanierung abgeschlossen | nein | möglich |
Nur ein Auslöser ist beobachtbar: die Bereinigung nach einem Inhaberwechsel der Verwaltung. Sie trifft mehrere Mandate gleichzeitig, regional konzentriert und mit gemeinsamer Frist. Alle übrigen sind unsichtbar — deshalb muss die Nachfrage gefunden werden, statt gesucht.
Kommunikation, die im März ankommt, ist ein Jahr zu spät. Der Zeitraum von September bis Februar entscheidet — er ist auch der Grund, warum Auffindbarkeit vor Kampagnen kommt: Wer im Oktober sucht, muss dann etwas finden, nicht im Frühling angeschrieben werden.
etagia übernimmt die Arbeit der Verwaltung — Buchhaltung, Jahresabrechnung, Wertquoten, Erneuerungsfonds, Fristen. Die Gemeinschaft entscheidet selbst.
Stockwerkeigentümergemeinschaften bis zehn Einheiten, die sich selbst verwalten wollen oder es bereits tun.
Gegen den Status quo: professionelle Verwaltung und Excel. Erst in zweiter Linie gegen den einen direkten Softwareanbieter.
Ein Zwölftel der Kosten. Hosting in der Schweiz bei Infomaniak. Der Entwickler verwaltet damit die eigene Gemeinschaft.
Nicht behaupten, die Gemeinschaft spare 4'582 Franken. Ein Teil der Verwaltungsleistung fällt nicht weg, sondern auf die Eigentümer zurück: Handwerker koordinieren, Versammlung leiten, gegenüber Behörden auftreten. Wer das verschweigt, verliert an der Versammlung, sobald jemand nachfragt.
Hosting ist entschieden und dokumentiert: deploy/README.md — eine Infomaniak-Instanz in Genf oder Winterthur, rund 25.70 Franken im Monat, kein Anbieter unter US-Jurisdiktion im Pfad. Der k8s-Pfad bleibt ausdrücklich Staging. Offen bleibt nur, ob die Instanz bereits läuft — bis dahin gehört der Satz nicht auf die Website.
Ihre STWEG selbst verwalten — ohne die Buchhaltung selbst zu machen.
Jahresabrechnung, Wertquoten, Erneuerungsfonds und Fristen rechnet etagia. Die Gemeinschaft entscheidet selbst. Ab 29.90 im Monat für die ersten zwei Einheiten — ein Zwölftel dessen, was eine professionelle Verwaltung kostet.
417.60 statt rund 5'000 Franken im Jahr bei drei Einheiten. Eine Rechnung pro Jahr, im Voraus, per QR-Einzahlungsschein.
Wertquoten, Abgrenzungen und Fondszuweisungen folgen Regeln. Jede Buchung bleibt nachvollziehbar, der Revisor prüft dasselbe wie vorher.
Dreisprachig, auf dem Telefon bedienbar, Daten in der Schweiz. Gebaut von einem Miteigentümer für Gemeinschaften dieser Grösse.
Kurzform für Suchergebnis und Vorschau: „Jahresabrechnung, Wertquoten und Erneuerungsfonds für selbstverwaltete Stockwerkeigentümergemeinschaften. Ab CHF 29.90 im Monat. 30 Tage kostenlos."
Die bestehende Website sagt heute etwas anderes — und zwar das Gegenteil: die Startseite trägt den Titel „Ihre STWEG, professionell verwaltet." Das liest sich wie wir verwalten für Sie, also genau die Erwartung, die die Positionierung eine Folie vorher als gefährlich benennt. Die Umstellung betrifft Deutsch, Französisch und Italienisch gleichzeitig — Sprachparität ist verbindlich.
Die Verantwortung liegt bei der Gemeinschaft und ihrer Revisionsstelle. Ehrlich dazugesagt: Mit einer Verwaltung stand ein haftpflichtversicherter Dritter dahinter, das entfällt. Dagegen steht, dass gerechnet wird statt getippt — Wertquoten, Abgrenzungen und Fondszuweisungen folgen Regeln, jede Buchung bleibt nachvollziehbar, der Revisor prüft dasselbe wie vorher.
Vier Handgriffe bleiben bei der Gemeinschaft: Budget erstellen, Zahlungen über camt.053 einlesen, Rechnungen stellen, Belege zuordnen. Jahresabrechnung, Bilanz, Verteilung nach Wertquoten und Erneuerungsfonds rechnet das Tool.
Beim Abschluss eines Jahres entsteht ein eingefrorener Stand: ein Berichtspaket als PDF je Sprache, für jede Einheit eine eigene Abrechnung, dazu alles gebündelt als ZIP — jederzeit herunterladbar und selbst archivierbar. Hosting in der Schweiz.
Der Betrieb trägt sich ab dem ersten Kunden, es gibt keinen Investor, der Wachstum erzwingt, und der Entwickler verwaltet die eigene Gemeinschaft damit. Was fehlt, ist die schriftliche Zusage: Export jederzeit, Ankündigung bis zum Ende eines Rechnungsjahres.
Die härtere Version derselben Frage, und sie zielt nicht auf den Anbieter, sondern auf die eigene Gemeinschaft. Selbstverwaltung hängt an einer Person. Die Antwort ist keine Funktion, sondern eine Regel: eine zweite Person mit Zugang und Rolle von Anfang an, und ein Amt, das jährlich an der Versammlung bestätigt wird. Das gehört in die Übergabe-Checkliste, nicht ins Verkaufsgespräch.
Die eigentliche Währung der Selbstverwaltung — und die einzige Frage, auf die es noch keine belegte Zahl gibt. Die eigene Übergabe im Winter 2026/27 ist die Gelegenheit, sie zu messen: Stunden pro Quartal, getrennt nach Erfassung, Abschluss und Versammlung. Ohne diese Zahl bleibt der Preisvergleich unvollständig.
Zwei Lücken. Ein PDF genügt zum Archivieren, aber nicht zum Weiterarbeiten in einem anderen System — daneben gehört ein strukturierter Export. Der fehlt heute für Kunden ganz; die einzige vorhandene CSV-Ausgabe ist die interne Buchhaltungsausgabe des Betreibers. Verschärfend: die Spezifikation der Abrechnung sagt bereits zu, Datenexport bleibe jederzeit möglich — die Lücke ist also auch ein Widerspruch zur eigenen Spec. Und die letzte Antwort ist noch keine Zusage, sondern eine Absichtserklärung. Beides gehört in die AGB, bevor der erste Fremdkunde unterschreibt.
Die Positionierung richtet sich gegen den Status quo. Trotzdem braucht es einen Satz für den Moment, in dem jemand zwei Anbieter nebeneinander hat. Anders als bisher angenommen ist dieser Vergleich nicht offen: er liegt im Repository.
Deutsch, Französisch, Italienisch. Beim Wettbewerb wurde in einer vollständigen Oberflächenaufnahme ausschliesslich Deutsch und keinerlei Sprachumschalter beobachtet. In einer Gemeinschaft mit gemischten Sprachen ist das kein Komfort, sondern Voraussetzung.
Der Wettbewerb ist responsiv, mit Breakpoints und eigener Mobilnavigation. Der Unterschied ist nicht „mobil", sondern nachgewiesen mobil: 360 × 740 ist bei etagia ein gleichrangiges Testziel, das je Route auf horizontalen Überlauf prüft. Beim Wettbewerb blieb genau das ungeprüft.
Das Wort Wertquote kommt beim Wettbewerb nirgends vor; dort heisst es „Anteil" in einem „Verteilschlüssel". Wer den gesetzlichen Begriff nicht führt, ist nicht für dieses Rechtsgebilde gebaut, sondern dafür angepasst. Das ist der belastbarste Unterschied — und er kostet nichts.
Agentische Unterstützung gehört gestrichen, nicht abgeschwächt: dafür existiert weder Code noch Spezifikation. „Steht auf der Roadmap" wäre eine Behauptung über ein Dokument, das es nicht gibt — und mit unfertigen Funktionen zu werben beschädigt genau das Vertrauen, das dieses Produkt braucht.
Grundlage: research/report.md und research/einfachstweg-ux-surface.md, 173 Einzelbefunde, jeder gegengeprüft, aufgenommen am 9. und 10. Juli 2026. Der Preisvergleich (30.00 / 5.00 dort) steht in specs/003-marketing-site/spec.md. Eine Momentaufnahme — sie altert.
| Einheiten | Pro Monat | Pro Jahr | Je Einheit und Jahr |
|---|---|---|---|
| 3 | 34.80 | 417.60 | 139.20 |
| 5 | 44.60 | 535.20 | 107.04 |
| 8 | 59.30 | 711.60 | 88.95 |
| 10 | 69.10 | 829.20 | 82.92 |
Umsatzkurve gerechnet mit einer durchschnittlichen Gemeinschaft von vier Einheiten, also 476.40 Franken im Jahr.
29.90 pauschal für die ersten zwei Einheiten, 4.90 je weitere — eine Rechnung pro Jahr, im Voraus, per QR-Einzahlungsschein. Das ist selbst ein Argument: ein Zahlungstermin im Jahr passt zum Rhythmus einer Gemeinschaft, die ohnehin einmal jährlich abrechnet. Grössere Gemeinschaften sind die deutlich besseren Kunden — 712 statt 418 Franken bei gleichem Aufwand. Die Kommunikation sollte sie ansprechen und sich nicht an der eigenen Dreierkonstellation orientieren.
„Break-even beim ersten Kunden" stimmt — aber knapp. Vom Bruttojahresumsatz einer Dreier-STWEG bleiben nach Abzug der Mehrwertsteuer 386.31 Franken; der dokumentierte Betrieb kostet rund 308.40 im Jahr. Das ergibt 77.91 Franken Marge im ersten Jahr. Der Satz stimmt also, trägt aber kein zweites Argument — insbesondere nicht das der Empfehlungsprämie.
Tarif: src/lib/marketing/pricing.ts (2990 Rappen Grundpreis, 2 inkludierte Einheiten, 490 je weitere). Jahresvorauszahlung: src/lib/billing/pricing.ts. Betriebskosten: deploy/README.md. Achtung: die in der Datenbank hinterlegten Werte lauten heute noch 25.00 / 5.00 und sind dort als Platzhalter markiert — siehe Offene Punkte.
Die Nachfrage ist unsichtbar, also wird sie nicht gesucht, sondern gefunden. etagia steht dort, wo im Herbst gesucht wird — und öffnet danach zwei Wege, auf denen andere die Kunden bringen.
Der einzige Kanal, der das Herbstfenster 2026 überhaupt erreicht. Trägt nicht weit, aber jetzt.
Inhalte, die genau die Fragen beantworten, die im Herbst gestellt werden. Wirkt dauerhaft und ohne laufende Betreuung.
Wer Kleinmandate abgibt, braucht einen Ort, wohin. Wenige Adressaten, mehrere Mandate auf einmal.
Im lokalen, kleinen Markt wiegt eine Empfehlung schwerer als jede Anzeige. Braucht zufriedene Kunden als Voraussetzung.
Suche braucht sechs bis zwölf Monate. Verwaltungen anzusprechen ist auf 2027 datiert. Empfehlungen setzen zufriedene Kunden voraus. Das laufende Herbstfenster — dasselbe, das dieses Konzept als den entscheidenden Zeitraum bezeichnet — wird von keinem einzigen Pfeiler erreicht.
Das Konzept nennt das bereits als letzten Punkt der nächsten Schritte. Es gehört nach vorne: Wer eine Gemeinschaft kennt, die im Herbst entscheidet, erreicht sie ohne jede Suchmaschine.
Notariate, Treuhänder, HEV-Sektionen, Immobilienbewertende, Bauleitungen nach abgeschlossener Sanierung. Sie sitzen genau an den Auslösern der Tabelle und werden gefragt, bevor jemand sucht.
Wer sich in dieser Lage befindet, fragt zuerst einen Menschen und erst dann eine Suchmaschine — in Beratungsstellen, Foren und lokalen Gruppen. Dort mitzulesen kostet nichts und zeigt, in welchen Worten die Frage gestellt wird.
Der Aufwand ist derselbe wie beim ersten Pfeiler, nur früher wirksam: dieselben Texte — Kostenvergleich, Übergabe-Checkliste — sind das Material für ein Gespräch, lange bevor eine Suchmaschine sie findet. Wer nach einem persönlichen Gespräch beides zugeschickt bekommt, überzeugt damit seine Miteigentümer.
Ehrlich dazugesagt: Dieser Kanal skaliert nicht, lässt sich kaum messen und hängt vollständig am eigenen Netzwerk. Er ersetzt keinen der drei Pfeiler. Er ist nur das Einzige, was 2026 überhaupt etwas bewirkt — und ein Jahr ohne Kanal ist eine Entscheidung, keine Lücke im Plan.
Bis die Suche greift, dienen dieselben Texte als Material für Gespräche. Redaktionelle Inhalte zunächst nur auf Deutsch, Produktseiten dreisprachig.
Korrektur zur bisherigen Fassung: Die Produktseite ist kein Platzhalter. Sie steht, ist getestet, dreisprachig, mit Preisrechner, FAQ, Kontaktformular, Rechtstexten und Suchmaschinen-Auszeichnung. Was fehlt, ist nicht der Bau, sondern die Position: der bestehende Text verkauft ein generisches Verwaltungswerkzeug statt Selbstverwaltung. Das ist eine Textumstellung in drei Sprachen — deutlich weniger Arbeit als angenommen, aber sie muss den FAQ-Eintrag zur Kündigung mitnehmen, der heute „monatlich zum Monatsende" sagt und damit dem Jahresmodell widerspricht.
Der erste Pfeiler steht und fällt damit, wonach im Herbst tatsächlich getippt wird. Bisher nennt dieses Konzept keinen einzigen Suchbegriff. Hier sind sie, nach Absicht gruppiert und je einer Seite zugeordnet.
Zwei Vorbehalte, die zu den offenen Punkten gehören. Erstens: Diese Begriffe sind aus dem Kundenbild und der Auslösertabelle abgeleitet, nicht aus gemessenen Suchvolumen — ein Abgleich mit echten Daten steht aus. Zweitens: In einem Markt dieser Grösse sind die Volumen klein. Der Zweck ist nicht Reichweite, sondern dass die drei bis vier Gemeinschaften, die im Oktober suchen, etwas finden.
Ein Kleinmandat ist für die übernehmende Verwaltung ein Integrationsposten mit negativer Marge. Ein Ausstiegspfad, der den Kunden nicht verärgert, hat für sie echten Wert — und etagia ist dabei kein Konkurrent.
Die abgebende Seite will die Mandate nur loswerden, nicht gut platzieren. Interessant ist die übernehmende Seite kurz nach der Akquisition. Die Ansprache bleibt nüchtern und prozessorientiert, nicht beziehungsorientiert.
Nicht an die Person, die entscheidet. Der Kümmerer verfügt über Geld der Gemeinschaft — eine persönliche Prämie wäre ein Interessenkonflikt und würde genau das Vertrauen beschädigen, auf dem seine Rolle beruht. Beim Jahresmodell erscheint die Gutschrift sauber und sichtbar auf der nächsten Jahresrechnung.
„Vertretbar, weil die Marge voll ist" stimmt nicht: nach Mehrwertsteuer und Betriebskosten bleiben im ersten Jahr rund 78 Franken. Dazu kommt, dass die Gutschrift der werbenden Gemeinschaft auf ein Abonnement trifft, das ohnehin verlängert hätte — sie kostet also echten Umsatz, nicht nur entgangenen.
Drei Gratismonate je Seite: 104.40 statt 200, zusammen 208.80 — die Hälfte des Risikos, und es liest sich als Preis statt als runde Zahl. Auslösung erst nach der ersten bezahlten Rechnung des Neukunden, Begrenzung auf eine Prämie je Gemeinschaft und Jahr, Start erst, wenn die ersten Kunden eine Jahresabrechnung durchlaufen haben.
Wer im Oktober testet, entscheidet oft erst an der Versammlung im Frühling. Ein Zugang, der nach 30 Tagen die Daten löscht, würde genau an dieser Verzögerung scheitern. Der Lesemodus überbrückt sie und macht aus dem Zeitdruck ein Nichtthema.
Sieben und ein Tag vor Ablauf geht je eine Vorwarnung raus, dann wechselt das Konto in den Nur-Lese-Modus. Lesen und Herunterladen bleiben möglich, eine Zahlung schaltet den vollen Zugang wieder frei. Die Website erzählt diese Geschichte heute nirgends — dabei ist sie das stärkste Argument gegen den Zeitdruck.
Die Registrierung liefert die Adresse; wer nicht abschliesst, bekommt drei Fragen. Auswertung einmal pro Jahr nach dem Herbstfenster. Interessant sind nicht Quoten, sondern: über welchen Text jemand kam, wo das Onboarding stockte, und woran der Entscheid scheiterte.
Offen bleibt, wie lange nie bezahlte Zugänge im Lesemodus liegen, bevor sie gelöscht werden. Eine solche Frist existiert heute nicht — automatisch entfernt werden nur unbestätigte Registrierungen nach vierzehn Tagen. Die Frist gehört in die Datenschutzerklärung, und sie ist selbst ein Verkaufsargument, weil sie zeigt, dass Daten nicht als Druckmittel dienen.
Die Website rechnet mit 29.90 und 4.90, die hinterlegte Abrechnungskonfiguration steht auf 25.00 und 5.00 und ist dort als Platzhalter markiert, und dieses Konzept führte bis zu dieser Fassung 30.00 und 5.00 — die Zahlen des Wettbewerbers. Verrechnet wird, was in der Datenbank steht. Das gehört bereinigt, bevor die erste Rechnung rausgeht.
Sobald sie auf der Website steht, wird sie angezweifelt — zuerst von Verwaltungen. Zwei bis drei Offerten für vergleichbare Konstellationen einholen und die Zahl als Spanne führen.
Die Gegenrechnung zum Preis fehlt vollständig. Ohne Stundenzahl bleibt der Kostenvergleich einseitig, und an der Versammlung ist es die erste Rückfrage. Die eigene Übergabe ist die Gelegenheit, sie zu messen.
Onboarding im Selbstbedienungsmodus heisst nicht kein Aufwand, sondern Aufwand in Form von Anfragen. Die ersten drei Kunden liefern die Zahl — und zeigen, was ins Produkt gehört statt in eine Antwortmail.
Auf die Frage, was bei einem Rückzug passiert, gibt es keine verbindliche Antwort. Nötig sind ein strukturierter Export neben dem PDF und eine Ankündigungsfrist in den AGB. Verschärfend: die Spezifikation der Abrechnung sagt bereits zu, Datenexport bleibe jederzeit möglich — heute deckt das nur PDF und ZIP.
Konten im Lesemodus bleiben unbegrenzt liegen. Das ist datenschutzrechtlich nicht haltbar und gehört als Frist in die Datenschutzerklärung.
Die Begriffe des ersten Pfeilers sind aus dem Kundenbild abgeleitet, nicht gemessen. Ein Abgleich mit echten Volumen kostet wenig und verhindert, dass Texte auf Wörter hin geschrieben werden, die niemand tippt.
Der eigene Fall spricht dafür, belegt sie aber nicht. Davon hängt ab, wie viel Gewicht der zweite Pfeiler verdient.
Die 80'000 sind der Grundmarkt, nicht der erreichbare Markt. Für die Zielgrösse von 100 bis 200 unkritisch, für jede grössere Ambition nicht.
Bis die erste eigene Jahresabrechnung durchlaufen ist, bleibt das Produkt an fremdem Geld ungetestet. Die Wartezeit deckt sich mit dem Vorlauf, den die Auffindbarkeit ohnehin braucht.
Der Vergleich mit dem einen direkten Anbieter liegt vor — 173 gegengeprüfte Einzelbefunde vom Juli 2026. Dreisprachigkeit hält stand, Mobiltauglichkeit war zu stark formuliert, und mit der Wertquote ist ein stärkerer Unterschied dazugekommen. Was bleibt: eine Momentaufnahme altert, sie gehört jährlich aufgefrischt.
Eine Infomaniak-Instanz in Genf oder Winterthur, rund 25.70 Franken im Monat, vollständig dokumentiert. Offen ist allein, ob sie bereits läuft — bis dahin gehört die Aussage nicht auf die Website.